2011-12-07
Umowa deweloperska a zamówienia publiczne

Autorem wpisu jest Piotr Kunicki.

Mój pierwszy wpis na blogu chcę poświęcić zagadnieniu, któremu poświęca się mało miejsca. Moim zdaniem jest to temat nie tylko ciekawy, ale i skomplikowany. Warto także dodać, iż temat ten nie jest bynajmniej nowy, bo już w 1994 roku był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

Ale zacznijmy od tego, co to jest umowa deweloperska, bo często mylnie utożsamia się ją z umową przedwstępną. Otóż umowa deweloperska, w szerokim ujęciu, oznacza każdą umowę, która zobowiązuje dewelopera (to jest przedsiębiorcę prowadzącego inwestycję budowlaną mieszkaniową lub komercyjną na własnym gruncie, w celu jej finalnego odsprzedania) do wybudowania budynku lub lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz nabywcy, po uiszczeniu przez nabywcę na rzecz dewelopera ceny nabycia nieruchomości. Łatwo zauważyć, iż umowa ta znacząco różni się od umowy przedwstępnej, która w swoim założeniu zobowiązuje przede wszystkim do zawarcia umowy przyrzeczonej. Oczywiście, umowa przedwstępna może określać, że nabywca jest zobowiązany do zapłaty na rzecz dewelopera zadatku, zaliczki, czy też jej wykonanie uzależnione jest od spełniania warunku. Jednak, gdy umowa przedwstępna zobowiązuje do wykonania określonych robót budowlanych, a także zapłaty całości lub znaczącej części ceny przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości, staje się już umową właściwą – w praktyce zwaną umową deweloperską. W związku z tym, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, stronom przysługują także inne niż w przypadku umowy przedwstępnej wzajemne roszczenia, prawa i obowiązki. Bardziej zainteresowanym tematem umowy deweloperskiej mogę polecić lekturę książki mojego autorstwa pt. "Umowa deweloperska".

Zapewne większość czytelników zastanawia się teraz skąd w ogóle temat umowy deweloperskiej w zamówieniach publicznych, skoro według ustawy Prawo zamówień publicznych oraz dyrektyw unijnych regulujących udzielanie zamówień nie stosuje się ich przepisów do umów dotyczących nabywania własności lub innych praw do nieruchomości. No właśnie, ale czy faktycznie umowa deweloperska dotyczy jedynie przeniesienia prawa własności nieruchomości? Otóż nie. Jak już wskazałem powyżej, typowa umowa deweloperska – zawierana na etapie, gdy deweloper jest w trakcie albo jeszcze nie zaczął robót budowlanych – zobowiązuje przede wszystkim do wybudowania budynku albo także lokalu mieszkalnego lub komercyjnego. W większości przypadków zakres świadczenia, polegający na wykonaniu robót budowlanych, będzie miał największą wartość i zarazem znaczenie dla nabywcy. A jak wiadomo, nabywanie robót budowlanych jest już objęte regulacjami dyrektyw w sprawie zamówień publicznych. Do takiej właśnie konkluzji doszedł także TSUE w wyroku w sprawie Gestion Hotelera Internacional. Według TSUE, umowa mieszana odnosząca się do obowiązku wykonania robót budowlanych oraz przeniesienia własności nieruchomości objęta jest reżimem zamówień publicznych, poza wyjątkiem, gdy zakres zobowiązania do wykonania robót budowlanych jest jedynie incydentalny w stosunku do zakresu objętego zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości. Podobnie zresztą wypowiedział się Sąd Najwyższy stwierdzając, że „wyłączenie stosowania PZP nie obejmuje zamówień, których przedmiotem jest nabycie własności nieruchomości oraz innych praw do nieruchomości (art. 4 pkt. 3 lit. i PZP), jeżeli nieruchomość ta, w szczególności budynek jeszcze nie powstała albo wymaga przeprowadzenia znacznych robót budowlanych (przebudowy, rozbudowy itp.) w rozumieniu PZP (art. 2 pkt. 8 PZP), w zakresie oczekiwanym przez zamawiającego, a zwłaszcza, ze względu na rozmiary robót, w miarę ich postępowania, sfinansowania przez niego”.

Jeżeli więc po stronie nabywcy występuje podmiot zobowiązany do stosowania reżimu zamówień publicznych, umowa deweloperska powinna być zawarta właśnie w tej procedurze. W praktyce sytuacja taka może mieć miejsce, gdy zamawiający zamierza nabyć nieruchomość wraz z budynkiem wzniesionym na tej nieruchomości według projektu przygotowanego przez zamawiającego, czy też gdy zamierza nabyć dla swoich pracowników lokal mieszkalny, który jest dopiero w budowie. Powstaje jednak dość ciekawe pytanie, jak przygotować postępowanie o udzielenie zamówienia na nabycie nieruchomości? Przecież powszechnie wiadomo, że każda nieruchomość jest inna ze względu na położenie, obszar, itp. A zatem, czy można porównywać oferty dotyczące różniących się nawzajem nieruchomości?

Oczywiście opis przedmiotu zamówienia na nabycie nieruchomości oraz wybudowanie na niej budynku może zostać ograniczony przestrzennie do obszaru, w którym zamawiający chce nabyć nieruchomość. Wiadomo, że będzie to obszar określonego miasta, czy też nawet dzielnicy. Jednak jak wiadomo, nie może być zbyt mały, aby nie postawiono zamawiającemu zarzutu utrudnienia uczciwej konkurencji. Po drugie, zamawiający musi określić minimalne lub także maksymalne parametry nieruchomości gruntowej oraz dokonać opisu robót budowlanych, jakie mają być wykonane na nieruchomości. W takiej sytuacji zamawiający może także określić wzór umowy, która będzie zawarta z deweloperem/wykonawcą. Bardziej skomplikowaną sytuację będziemy mieli, gdy zamawiający zamierza nabyć lokal mieszkalny bądź komercyjny, który jest w trakcie budowy. W takim przypadku w SIWZ zamawiający nie umieszcza opisu robót budowlanych, ale opisuje minimalne i maksymalne parametry nieruchomości lokalowej, ewentualnie także budynkowej oraz wskazuje istotne dla niego postanowienia, jakie powinna zawierać umowa deweloperska.

Być może wielu zamawiających nie zdecyduje się na nabywanie nieruchomości w drodze zawierania umowy deweloperskiej właśnie ze względu na konieczność stosowania przepisów dotyczących zamówień publicznych. Będą woleli najpierw nabyć nieruchomość gruntową, a dopiero następnie zlecić wybudowanie budynku, stosując regulacje dotyczące zamówień publicznych. W moim przekonaniu niesłusznie. Po pierwsze, tracą na tym cenny czas. Po drugie, w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej nie nabywają własności nieruchomości dopóki nie zostanie wybudowany budynek. Oznacza to jednocześnie, że jeżeli deweloper nie wykona należycie umowy, zamawiający może od niej odstąpić i nie zostaje z wadliwie wybudowanym budynkiem.

W najbliższym czasie będę omawiał tę problematykę szerzej na łamach kwartalnika „Prawo Zamówień Publicznych”. Zachęcam do lektury.

.


Dodaj komentarz
Nick/Pseudonim
WWW
Treść
Subskrybuj

Powiadamiaj mnie o nowych komentarzach do tego artykułu
E-mail (ukryty)


Bądź na bieżąco

Możesz zaprenumerować ten blog. Wpisz adres e-mail, a powiadomienie o nowym wpisie dostaniesz na swoją skrzynkę. 


O serwisie

Omawiamy wyroki Trybunału Sprawiedliwości UE i ich wpływ
na wykładnię prawa zamówień publicznych w Polsce.

 

Śledzimy i komentujemy proces legislacyjny w Unii Europejskiej.

 

Odnosimy się do aktualnych
zagadnień polskiego orzecznictwa.

My w prasie

Zamieszczamy tu linki do artykułów prasowych poświęconych prawu zamówień publicznych - tych wyłącznie naszego autorstwa, jak i takich, w których komentujemy rzeczywistość prawną wraz z innymi ekspertami. Zobacz »

O autorach
Ostatnie komentarze
Archiwum
2019
Tagi
dyrektywy (50)implementacja (44)nowelizacja (41)orzecznictwo TS (32)Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (32)
zamówienia publiczne (31)dyrektywa obronna (30)dyrektywa klasyczna (27)2004/18/EC (20)wykluczenie wykonawców (19)harmonizacja (18)varia (18)polityka unijna (18)KIO (17)dialog techniczny (16)pytanie prejudycjalne (14)wykluczenie (12)artykuły prasowe (11)Akademia EuroZamówień (10)UZP (10)istotna zmiana umowy (10)zmiana umowy (10)zamówienia publiczne w dziedzinie obronności i bezpieczeństwa (9)konferencje (9)wykonawca zagraniczny (9)podwykonawca (8)konsorcjum (8)JEDZ (8)zmowy przetargowe (7)zasada proporcjonalności (7)informacja (7)offset (7)Prezes UZP (6)SIWZ (6)partnerstwo innowacyjne (6)prawo antymonopolowe (6)podwykonawstwo (4)polonizacja (4)odwołanie (4)odpowiedzialność karna (4)dyrektywy zamówieniowe (4)Chambers and Partners (4)Procurement Explorer (4)elektronizacja zamówień publicznych (4)Znalezione Polubione (4)wykonawcy (4)prawo autorskie (4)dialog konkurencyjny (4)innowacje (4)dyrektywy zamówieniowe 2014 (4)nieuczciwa konkurencja (4)Komisja Europejska (4)zamówienia innowacyjne (3)utwór (3)korzystanie z potencjału osób trzecich (3)dokumenty (3)zmiana wykonawcy (3)czarna lista (3)pzp (3)podział zamówienia na części (3)umowy ramowe (3)usługi prawne (3)korupcja (3)wpis od skargi (2)aplikacja mobilna (2)potencjał ekonomiczny (2)przetarg ograniczony (2)Platforma e-Zamówienia (2)UOKiK (2)zamawiający (2)odszkodowanie (2)prawo restrukturyzacyjne (2)kary umowne (2)roboty budowlane (2)EPMS (2)odrzucenie oferty (2)zamówienia informatyczne (2)wybór najkorzystniejszej oferty (2)Sąd Najwyższy (2)dane osobowe (2)kryteria oceny ofert (2)tajemnica przedsiębiorstwa (2)wyrok KIO (2)umowy deweloperskie (2)Open-book (2)pliki elektroniczne (1)ochrona danych osobowych (1)konflikt interesów (1)unijny rynek zamówień publicznych (1)korekty finansowe (1)uciążliwe warunki umowy (1)metatagi (1)2014/24/UE (1)opis przedmiotu zamówienia (1)skan oferty (1)Program Operacyjny Infrastruktura i Środowisko (1)sytuacja ekonomiczna (1)zasada anonimowości (1)regulamin dialogu (1)Zamówienia in-house (1)transformacja cyfrowa (1)naruszenie dóbr osobistych (1)POIŚ (1)anonimowość (1)zamówienie na usługi prawne (1)potencjał osób trzecich (1)konkurs (1)screening (1)start-up (1)doświadczenie (1)eafip (1)rozmowa (1)kontrahent (1)podatki w zamówieniach publicznych (1)rynek brytyjski (1)połączenia (1)zgoda na przetwarzanie danych osobowych (1)dobre praktyki (1)praca konkursowa (1)tryby udzielania zamówień publicznych (1)wydatki niekwalifikowalne (1)metadane (1)umowa z wykonawcą (1)klauzule niedozwolone (1)SPV (1)dotacje unijne (1)zamówienia podprogowe (1)negocjacje z ogłoszeniem (1)anonimowość w konkursie (1)Jednolity Europejski Dokument Zamówienia (1)przetarg na usługi prawne (1)RPO (1)e-discovery (1)kryteria selekcji (1)test statystycznej jednorazowości (1)baza danych (1)gość bloga (1)innowacyjne zamówienia publiczne (1)blog (1)MyNetwork (1)roszczenie (1)skarga (1)ICT (1)cloud computing (1)umowy wzajemne (1)przejęcie długu (1)Unia Europejska (1)ryzyka kontraktowe (1)
więcej...
Poznaj inne nasze serwisy

Blog IPwSieci.pl
Blog kodeksWpracy.pl
Blog PrawoMówni.pl
Blog PrzepisNaEnergetyke.pl
Blog LepszaTaktyka.pl

Ta strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych oraz dla prawidłowego funkcjonowania strony. Każdy może zaakceptować pliki cookies albo poprzez ustawienia przeglądarki lub wyrażenie zgody poniżej. Możliwe jest także wyłączenie cookies poprzez ustawienia przeglądarki, dzięki czemu nie będą zbierane żadne informacje. Dowiedz się więcej w naszej polityce prywatności.



Akceptuję